沖縄タイムシェア完全解説　仕組み・利回り・メリット・本当に買う価値はあるのか？

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沖縄移住を機にメーカーから金融機関へ転職｜筋肉・栄養オタク｜ベンチプレス150kg｜FP3級、簿記２級｜月間6万PV以上｜沖縄とおすすめアイテムについて発信｜資産の95%を運用中｜某関東国立大学出身

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第1章

タイムシェアとは何か？「投資」ではなく“権利の購入”である

タイムシェアを誤解している人は多い。

まず最初に断言する。

タイムシェアは不動産投資ではない。

これは極めて重要だ。

1-1 タイムシェアの本質

タイムシェアとは、

「ホテルの一室を週単位で所有する仕組み」

ではない。

正確には、

宿泊する権利を購入する仕組みである。

多くの場合、法的には

・不動産持分
・利用権契約

のどちらかになる。

つまり、

あなたは“ホテル経営者”にはならない。

“泊まる権利を持つ人”になる。

1-2 なぜこのビジネスが成立するのか

考えてみよう。

高級ホテルを年間52週フルで販売するより、

1週間単位で分割販売した方が

・価格を細かく設定できる
・客層を拡大できる
・現金回収が早い

ホテル側は、
一括で数百万円〜数千万円を回収できる。

これが最大のビジネスモデルだ。

1-3 固定週制度とポイント制度

昔のタイムシェアは単純だった。

「毎年◯月第2週」

のように固定。

しかし、今主流なのはポイント制。

例えばHGVの場合、

・年間7,000ポイント付与
・沖縄は3,500ポイント必要
・ハワイは5,000ポイント必要

という仕組み。

つまり、

沖縄を買ってもハワイに泊まれる。

この柔軟性が売り。

1-4 なぜ“投資ではない”のか

タイムシェアは値上がり益を狙う商品ではない。

購入直後から、

中古市場価格は下がることが多い。

理由は単純。

・管理費がかかる
・買い手が限定的
・供給が増え続ける

したがって、

金融資産的利回りは期待しない方がいい。

第2章

沖縄でタイムシェアを提供しているホテル一覧と現実

結論から言う。

沖縄で本格的なタイムシェアを展開しているのは

ヒルトン・グランド・バケーションズ（HGV）のみ。

2-1 ヒルトン・グランド・バケーションズ（HGV）沖縄

瀬底島に展開。

正式名称：
ザ・ビーチリゾート瀬底 by HGV

隣接：
ヒルトン沖縄瀬底リゾート。

なぜHGVだけなのか

タイムシェアは

・販売コストが高い
・営業が必要
・長期顧客管理が必要

星野リゾートやハレクラニは

ブランド価値を守る戦略を取っている。

タイムシェアは

「現金回収型モデル」。

ブランド戦略が異なる。

2-2 マリオット・バケーション・クラブ（MVC）

沖縄専用棟はなし。

ハワイやタイ物件を購入し、

ポイント交換で沖縄マリオット系ホテルへ宿泊。

つまり、

沖縄型タイムシェアではない。

2-3 その他リゾートが未導入の理由

ハレクラニ沖縄
ANA万座
ルネッサンス
ハイアット瀬良垣
日航アリビラ
プリンスぎのわん

これらは

・通常宿泊単価が高い
・ブランド管理重視
・所有型ビジネスをしない

戦略の違いだ。

第3章

HGVの仕組みを数字で分解する

ここが一番重要。

感情ではなく数字で見る。

3-1 価格構造

例：

購入価格：800万円
年間管理費：22万円
契約年数：実質無期限（権利型）

20年保有すると仮定。

800万 + (22万 × 20年) = 1,240万円

3-2 1泊あたりコスト

年間1週間（7泊）利用。

20年間で 140泊。

1,240万 ÷ 140泊 ＝ 約8.8万円／泊

3-3 通常宿泊と比較

瀬底ヒルトン繁忙期：

1泊8万〜12万円。

つまり、

利用し続ければトントン〜やや得。

ただし条件あり。

・毎年必ず使う
・繁忙期利用
・ポイント無駄なし

3-4 利回りという考え方

タイムシェアに

家賃収入はない。

だが

「宿泊費節約利回り」

は計算できる。

もし毎年7泊70万円かかるなら、

実質年利約5〜7％の“体験価値”。

しかし、

使わなければ

利回りはゼロ。

3-5 売却時の現実

中古市場価格は

購入価格の30〜60％になることが多い。

理由：

・管理費負担が嫌われる
・供給過多
・海外物件との競合

資産形成には不向き。

第4章

タイムシェアのメリットを冷静に分解する

タイムシェアは投資ではない。

だが、
だからこそメリットは“お金以外”にある。

4-1 繁忙期を確保できるという圧倒的安心感

沖縄のトップシーズン。

・GW
・夏休み
・年末年始

この時期、瀬底ヒルトンは
1泊10万円超えは珍しくない。

しかも満室。

だがオーナーは違う。

ポイントを使えば

繁忙期でも泊まれる可能性が高い。

これは心理的価値が大きい。

4-2 コンドミニアム型の強さ

HGVはホテルではない。

キッチン付き。

洗濯機付き。

リビングあり。

つまり、

“別荘体験”。

子どもがいる家庭にとって、

・外食続きで疲れない
・部屋で食事可能
・洗濯できる

この快適性は強い。

4-3 世界中のヒルトンネットワーク

沖縄を買っても

ハワイ
ラスベガス
バリ
タイ

に交換できる。

旅行好きには刺さる。

4-4 宿泊費の固定化

インフレ時代。

ホテル価格は年々上昇。

だがタイムシェアは

購入価格は固定。

管理費は上がる可能性あるが、

宿泊単価の急騰リスクをヘッジできる。

4-5 “家族の習慣化”

毎年同じ場所へ行く。

子どもが覚える。

思い出が積み重なる。

これは数値化できない。

だが強い。

第5章

デメリットを正面から書く

ここが一番大事。

5-1 管理費は逃げられない

使わなくても払う。

これは固定費。

年間20万円。

10年で200万円。

使わなければ“赤字”。

5-2 売却は難しい

中古市場はある。

だが流動性は低い。

・管理費がネック
・買い手が限定
・値下がり前提

資産価値期待は危険。

5-3 予約競争

繁忙期は早い者勝ち。

ポイントはあっても
希望日が取れないこともある。

5-4 ライフスタイル変化リスク

子どもが大きくなる。

海外転勤。

親の介護。

20年続けられるか？

ここが最大のリスク。

第6章

営業トークの裏側を理解する

タイムシェア営業は上手い。

理由がある。

6-1 「今決めれば割引」

典型的。

限定感を出す。

だが中古市場価格を見ると、

焦る必要はない。

6-2 「資産になります」

厳密には違う。

資産ではなく“利用権”。

値上がり前提ではない。

6-3 「家族の思い出」

これは本当。

だが感情と数字を分けること。

第7章

FIRE目線で合理性を考える

あなたがFIRE志向なら重要。

7-1 金融資産運用と比較

800万円を年5％で20年運用すると

約2,100万円。

機会損失は大きい。

7-2 それでも持つ意味

金融的合理性は低い。

だが、

・旅行費用固定化
・毎年の楽しみ確定

を優先するならアリ。

7-3 資産1億円超層なら？

ポートフォリオの5％未満なら問題なし。

余剰資金なら“趣味枠”。

第8章

本当に買うべき人

✔ 毎年必ず沖縄に来る
✔ ヒルトンブランドが好き
✔ 海外も行く
✔ 管理費をストレスに感じない
✔ 資産余裕層

買うべきでない人

✖ 投資目的
✖ 旅行頻度が不定期
✖ 固定費が不安
✖ 価格上昇期待

結論

沖縄で本格タイムシェアを探すなら

HGV一択。

だが、

それは投資ではない。

“人生の体験を先払いする商品”。

最終章

タイムシェアは本当に得なのか？

ケース別シミュレーションと徹底比較

ここまで読んだあなたはもう分かっている。

タイムシェアは
「なんとなく良さそう」では決めてはいけない。

数字で整理する。

1. 前提条件を設定する

まず具体的な仮定を置く。

想定モデル（HGV沖縄）

  • 購入価格：800万円
  • 年間管理費：22万円
  • 保有期間：20年
  • 年間利用：7泊
  • 管理費上昇：年1%
  • 売却価格：購入価格の50％（400万円）

2. 総支払額シミュレーション

管理費総額（1%上昇想定）

初年度22万円
20年合計：約486万円

総コスト

800万 + 486万 ＝ 1,286万円

売却時回収

▲400万円

実質負担

1,286万 − 400万 ＝ 886万円

3. 1泊あたりコスト

20年 × 7泊 ＝ 140泊

886万円 ÷ 140泊 ＝ 約6.3万円／泊

4. 通常宿泊と比較

瀬底ヒルトン繁忙期

1泊 8万〜12万円

仮に平均9万円とする。

20年通常宿泊費

9万円 × 140泊 ＝ 1,260万円

→ タイムシェア実質886万円との差額 約374万円

5. しかし条件付きである

この試算は

✔ 毎年必ず利用
✔ 繁忙期中心
✔ 売却成功
✔ 管理費上昇が緩やか

この条件が揃った場合。

6. 利用頻度別シミュレーション

ケースA：毎年7泊利用

→ 実質6.3万円／泊
→ 通常より安い可能性あり

ケースB：平均5泊しか使わない

20年 × 5泊 = 100泊

886万円 ÷ 100泊 ＝ 約8.8万円／泊

→ 通常宿泊とほぼ同水準

ケースC：10年で手放す

保有10年

総支出約1,020万円
売却50%想定：400万円

実質620万円

70泊利用

→ 約8.8万円／泊

→ ほぼ通常宿泊と同じ

7. 金融投資との比較

800万円を年5％で20年運用。

約2,120万円。

差額 1,320万円。

機会損失は大きい。

つまり、

資産形成としては非合理。

8. 他の選択肢との比較

① 毎年都度予約型

メリット：
・固定費なし
・縛られない

デメリット：
・価格変動
・繁忙期取りづらい

② コンドミニアム賃貸（Airbnb等）

メリット：
・必要な年だけ利用
・価格比較可能

デメリット：
・質が安定しない
・ピーク高騰

③ 本当に沖縄に別荘購入

2,000万〜5,000万必要。

維持費・固定資産税。

流動性リスク。

タイムシェアは“軽い別荘”。

9. ハワイ物件との比較

ハワイHGV物件：

購入価格1,500万〜2,500万

沖縄より高額。

ただし人気高く中古市場流動性はやや上。

沖縄物件は比較的安価。

10. どんな人なら合理的か？

資産1億円以上

→ 趣味枠5％以下なら問題なし

毎年沖縄確定

→ 利用率高い

繁忙期利用中心

→ コストメリット大

11. 買ってはいけない人

✖ 借入で購入
✖ 投資目的
✖ 旅行頻度が不安定
✖ 管理費がストレス

12. 結論

沖縄タイムシェア（HGV）は

✔ 毎年使い切れる人には合理的
✔ 投資商品ではない
✔ 体験前払い型商品

金融商品ではなく、

ライフスタイル固定化商品。

最終総括

沖縄で本格的タイムシェアを提供しているのは

ヒルトン・グランド・バケーションズ（HGV）のみ。

選択肢はシンプル。

あとは

あなたの人生設計次第。

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