沖縄の軍用地とは？購入費用・メリット・リスク・今後の見通しを徹底解説

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沖縄には、全国でも珍しい「軍用地」という特殊な不動産があります。土地を購入しても自分で使えないのに、なぜか毎年安定した収入が得られる…そんな投資先として、じわじわと注目を集めているのがこの「軍用地投資」です。

この記事では、軍用地とは何か？購入にかかる費用、投資としてのメリット・リスク、そして2025年現在は“買い時”なのかどうかを、沖縄在住者や不動産初心者にもわかりやすく解説します。

◇目次

そもそも「軍用地」とは？
- 軍用地＝国が借りている私有地
軍用地の購入にかかる費用
- 1. 基本の計算式
- 2. 倍率の目安（2025年時点）
沖縄軍用地のメリット
デメリット・リスクも理解しよう
沖縄軍用地の購入手順・流れ
軍用地投資は「今が買い時」なのか？
沖縄軍用地の「将来性」と活用方法
よくある質問（FAQ）
まとめ：軍用地投資は「安定収益・節税・将来性」の三拍子揃い

そもそも「軍用地」とは？

軍用地＝国が借りている私有地

沖縄の軍用地とは、日本政府（防衛省）が米軍または自衛隊のために借りている私有地です。つまり、地主は一般市民でありながら、政府が毎年「借地料（賃料）」を支払ってくれるという仕組みです。

例えば、「嘉手納基地」や「キャンプ・ハンセン」など、米軍が使用している土地の多くが実は個人の所有地であり、地主に対して毎年「借地料」が支払われています。

軍用地の購入にかかる費用

軍用地は、**「年額借地料 × 倍率（グロス利回り）」**で取引されます。

1. 基本の計算式

例えば、年額借地料が 100万円 の土地が、倍率25倍 で販売されている場合：

購入価格＝100万円 × 25倍＝2,500万円

これが「軍用地売買」の基本的な価格計算です。

2. 倍率の目安（2025年時点）

基地名（エリア）	倍率の目安	特徴
嘉手納基地（中部）	25〜35倍	人気、高倍率
普天間飛行場（宜野湾）	20〜30倍	将来返還リスク
キャンプ・ハンセン（名護）	15〜22倍	比較的低価格帯
那覇基地（那覇空港周辺）	28〜38倍	自衛隊用地、高評価
ホワイトビーチ（うるま市）	12〜20倍	安価な投資対象

沖縄軍用地のメリット

1. 国からの「ほぼ確実な家賃収入」

軍用地の最大のメリットは、「借主が国（防衛省）」という点。家賃滞納のリスクがなく、毎年安定して借地料が支払われる点は、他の不動産投資と比べて非常に魅力的です。

2. 固定資産税が非常に安い

防衛省が使用しているため、建物がなくても地目が「雑種地」または「宅地」扱いとなり、固定資産税が軽減されるケースも多いです。税負担が少ないため、収益率が高くなります。

3. 維持管理コストがゼロに近い

自己利用ができない土地＝メンテナンス・修繕・入居者対応が一切不要。マンションやアパートと違い、非常に“手間のかからない投資”です。

4. 相続税評価額が低い（節税効果）

軍用地は「貸宅地」として評価されるため、相続税の評価額が大幅に圧縮されます。富裕層の間では「節税対策」としても活用されています。

デメリット・リスクも理解しよう

1. 土地の活用ができない

あくまでも政府が使用している間は、自分の好きな用途には使えません。返還されて初めて「活用の自由」が生まれますが、それがいつになるかは不透明です。

2. 返還リスク（基地縮小の流れ）

米軍基地の整理・縮小が進んでおり、将来的な「返還リスク」がある土地は価格が下落することも。ただし、返還後は商業地・住宅地として高騰する例もあるため、一概に悪いとは言えません。

3. 借地料の改定は年1回（増減あり）

毎年3月に防衛省が借地料単価を見直します。長期的には増額傾向ですが、経済状況により下がる可能性もあるため、注意が必要です。

沖縄軍用地の購入手順・流れ

物件選定（不動産会社や地元業者）
現地確認・倍率や賃料確認
売買契約・登記移転
防衛局への所有者変更届提出
次回から借地料の振込先が変更される

軍用地投資は「今が買い時」なのか？

2025年7月現在、以下の要因から**「今は買い時」と考える投資家が増えています**。

✔ 1. 金利が高くなる前に現物資産を持ちたい

不動産全体が高騰する中、比較的値動きの少ない軍用地に安定感があります。

✔ 2. 基地再編の遅れで「返還」が遠のいている

普天間飛行場の移設や新基地建設の停滞により、今後10〜20年は軍用地としての安定収益が見込める土地が多数あります。

✔ 3. 節税・分散投資としても有効

インフレ対策・相続対策として軍用地に分散する人が増加中です。

沖縄軍用地の「将来性」と活用方法

返還された軍用地が、後に「ショッピングモール」や「新興住宅地」になるケースも多く、キャピタルゲイン（売却益）を狙える可能性もゼロではありません。

例：

北谷町 → 米軍返還後、観光エリア「アメリカンビレッジ」へ再開発
那覇空港周辺 → 自衛隊用地から民間物流拠点に転用

よくある質問（FAQ）

Q1：軍用地はローンで買えますか？
→ 可能ですが、金融機関の取り扱いが限定されるため、地元銀行や信用金庫が中心となります。

Q2：賃料はいつ振り込まれますか？
→ 年に1回、3月ごろにまとめて支給されます。

Q3：どこで買えるの？
→ 沖縄県内の軍用地専門不動産会社（例：沖縄不動産販売、軍用地ドットコムなど）で紹介されています。

🗣️ 沖縄の軍用地に強い不動産会社の口コミまとめ

会社名	口コミ・評判
とまとハウジング	「軍用地専門だけあって説明が丁寧。セミナーもあって初心者でも安心。スタッフが宅建士なのも信頼できる」
丸成不動産	「滑走路沿いの物件が多くて選びやすい。収益物件にも詳しくて、投資相談がスムーズだった」
ソラシド不動産	「ブログで物件情報を細かく紹介してくれるのがありがたい。軍用地だけでなく事業用地も扱っていて幅広い」
開南コーポレーション	「老舗の安心感。全国対応してくれるので県外からでも相談しやすかった。物件数も豊富」
南西ハウジング	「行政書士事務所が併設されていて、相続や税務の相談までできるのが便利。軍用地の知識も深い」
カミヤプロデュース	「地元密着型で親しみやすい。軍用地以外の物件も紹介してくれて、選択肢が広がった」
中部興産	「賃貸管理もしているので、購入後の相談もできる。軍用地の種類が多くて比較しやすかった」
ヒガ不動産	「中古住宅やリフォームも扱っていて、軍用地と合わせて検討できた。対応が柔らかくて好印象」
松樹コザ支店	「地元の情報に詳しくて、軍用地の背景まで教えてくれた。賃貸も売買も両方相談できるのが便利」