なぜ沖縄のマンション価格は上がっている？ローンシミュレーションも

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沖縄移住を機にメーカーから金融機関へ転職｜筋肉・栄養オタク｜ベンチプレス150kg｜FP3級、簿記２級｜月間6万PV以上｜沖縄とおすすめアイテムについて発信｜資産の95%を運用中｜某関東国立大学出身

たかゆき　沖縄移住ザウルスをフォローする
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はじめに

近年、沖縄の新築マンション価格は右肩上がり。那覇市や新都心エリアでは、東京や福岡並みの価格水準に近づいている物件もあります。
「なぜこんなに値上がりしているのか？」と疑問に思う方も多いはず。この記事では、沖縄特有の事情も交えてその背景を分かりやすく解説します。

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理由1：建築コストの上昇

  • 鉄筋・コンクリートなどの資材価格の高騰
  • 建設業界の人手不足による人件費増加
  • さらに沖縄は海を越えて資材を運ぶ必要があるため、本土以上にコストがかかる

👉 その結果、販売価格に建築コスト上昇分がそのまま上乗せされています。

理由2：土地の価格が高騰

  • 沖縄は平地が少なく、開発可能な土地が限られている
  • 特に人気の那覇・浦添・新都心は地価上昇が顕著
  • 観光需要や移住人気で「立地プレミアム」がさらに強まっている

👉 土地価格の上昇は、新築マンション価格を直撃します。

理由3：新築マンションの希少性アップ

  • 供給できる土地が少なく、新築供給は年々減少傾向
  • 建築コスト高で、デベロッパーも供給を絞る動き
  • 需要に対して供給が少ないため、新築＝希少品となり価格が維持・上昇

理由4：誰が買っているのか？

  • 地元の富裕層・共働き世帯
    → 通勤・子育て・生活利便性を重視し、駅近・新都心マンションを選択
  • 県外移住者
    → リモートワークやセカンドハウス需要。沖縄移住ブームも追い風
  • 投資家
    → 賃貸需要やインバウンドを見込み、資産運用の一環で購入

👉 需要層が「地元＋移住者＋投資家」と広がっており、需要が強固です。

理由5：低金利環境

  • 日本は長く超低金利が続き、ローンを組みやすい状況
  • 「金利が上がる前に買いたい」という心理が需要をさらに後押し

まとめ

沖縄のマンション価格が上がっているのは、

  • ✅ 建築コストの上昇（資材・人件費・物流）
  • ✅ 土地の希少性と地価上昇
  • ✅ 新築マンション供給の減少
  • ✅ 買い手の多様化（地元＋県外移住者＋投資家）
  • ✅ 低金利による買いやすさ

が重なっているためです。

つまり一言でいえば、
**「供給は減っているのに、買いたい人は増えている」**から価格が上昇しているのです。

沖縄で利用が多い銀行の住宅ローン金利（例）

※金利は2025年時点の目安。実際には条件・属性によって変動します。

銀行名変動金利固定金利（10年程度）特徴
沖縄銀行約0.60～0.70%約1.2～1.5%地元利用者が多く、団信や地元提携サービス充実
琉球銀行約0.65～0.75%約1.3～1.6%地場最大手。県内勤務・県内住宅購入に有利
沖縄海邦銀行約0.70～0.85%約1.4～1.7%金利はやや高めだが地域密着型で相談しやすい
イオン銀行（全国）約0.40～0.50%約0.8～1.2%ネット銀行系。金利が低いが審査はやや厳しめ
住信SBIネット銀行約0.30～0.45%約0.8～1.2%ネット系で最低水準金利。団信保障も豊富
フラット35（住宅金融支援機構）–約1.8～2.0%（固定35年）長期固定で安心。ただし変動より割高

まとめ

  • 沖縄のマンション価格は上昇傾向で、購入検討者は金利と返済計画のシミュレーション必須
  • 上のツールを使えば、物件価格・頭金・金利を入れるだけで、月々の返済額と利息総額が一目でわかる
  • 銀行ごとに「変動は0.3～0.7％」「固定は1.0～1.5％程度」が主流
  • 低金利で借りたいならネット銀行系、安心を取りたいならフラット35や固定金利が向いています

👉 ご希望なら、このシミュレーターを 「金利シナリオ比較機能（例：0.3％と1.0％でどれくらい違うか並べて表示）」 に拡張することもできますが、追加しますか？

50年ローンはできるのか？

  • ✅ 一部の銀行やネット銀行で利用可能
  • ❌ 全ての銀行では扱っていない（沖縄地銀は35年が中心）

代表例

  • イオン銀行：最長50年ローンあり
  • 住信SBIネット銀行：最長50年に対応
  • auじぶん銀行・ソニー銀行など一部ネット系でも商品あり
  • 沖縄銀行・琉球銀行：原則最長35年（特別条件で40年が上限のケースも）

メリット

  • 毎月返済額を下げられる（借入額を大きくできる）
    → 例：5,000万円を0.6％で35年返済：約13.2万円/月
    同条件で50年返済：約9.5万円/月
  • 若い世代（20代前半）なら「現役の間に完済」も可能

デメリット・注意点

  • 総返済額（利息負担）が大幅に増える
    → 返済期間が長いほど、利息が膨らむ
  • 退職後も返済が続くリスク
  • 金利変動リスク（変動金利の場合）が長期間に及ぶ
  • 途中で繰上げ返済をしないと、老後資金と競合する可能性大

沖縄での実際の利用傾向

  • 地元銀行（沖縄銀行・琉球銀行・海邦銀行）は「35年まで」が一般的。40年超はほぼなし。
  • 長期ローンを組む人は ネット銀行で50年ローンを利用 → 県外銀行からの借入になる。
  • 沖縄の不動産価格上昇で「50年ローンでやっと月々返済を抑える」ケースも増えているが、地銀での取り扱いは現実的に難しい。

まとめ

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