マンションや戸建てを買うとき、多くの方が利用するのが「住宅ローン」。一方で、投資目的で利用されるのが「不動産投資ローン」です。似ているようで大きな違いがあり、後から賃貸に回す場合には注意が必要です。
◇目次
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
1. 目的
- 住宅ローン：自分や家族が住む「自宅」を買うためのローン
- 不動産投資ローン：家賃収入を得るための「投資用不動産」を買うためのローン
2. 金利
- 住宅ローン：低金利（変動0.3〜0.7%、固定でも1％前後が多い）
- 投資ローン：リスクが高いため金利は高め（2〜4％前後が一般的）
3. 借入条件
- 住宅ローン
- 勤務先・年収・勤続年数を重視
- 金利優遇が受けやすい
- 投資ローン
- 物件の収益性（立地・利回り）を重視
- 借入可能額は「年収」よりも「物件価値×利回り」で決まることが多い
4. 税制メリット
- 住宅ローン：住宅ローン控除（年末残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除）
- 投資ローン：住宅ローン控除は不可。ただし、減価償却や経費計上で節税可能
マンションを「住宅ローン → 投資用」に切り替えられる？
結論：可能だが注意点あり。
① 勝手に投資利用はNG
住宅ローンは「本人が居住すること」が条件。
無断で賃貸に出すと契約違反となり、最悪の場合 一括返済を求められるリスク あり。
② 正しく切り替える方法
- 銀行に「転勤で住めなくなった」「賃貸に出したい」と相談
- 銀行の承認が出れば、そのまま住宅ローンを継続できるケースも（転勤など正当理由がある場合）
- 金融機関によっては「不動産投資ローンへの借り換え」を求められることもある
③ 実際は黙って貸す人もいる
現実には黙って賃貸に出す人もいますが、これは契約違反。
→ 将来の借り換えや追加融資に影響し、リスク大。
まとめ
- 住宅ローン：低金利・住宅ローン控除あり。ただし「本人居住」が条件。
- 不動産投資ローン：金利高め・控除なし。収益性が審査基準。
- 住宅ローンから投資利用へ：銀行に相談が必須。無断転用は契約違反リスクあり。
✅ 住むつもりで買ったマンションを将来投資用に回す可能性があるなら、最初から銀行に「転用OKなローンかどうか」を確認しておくのが安全です。
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