🏙️ はじめに：マンションは「何年もつのか？」の真実
「マンションって何年もつの？」
「木造とRC（鉄筋コンクリート造）って、どっちが長持ち？」
「築50年でも買って大丈夫？」
そんな疑問を抱く人は少なくありません。
実際に、日本では築40年を超えるマンションが急増しており、建て替えや大規模修繕が社会的課題になっています。
この記事では、
- 木造・RC造それぞれの耐用年数
- 実際に“何年住めるか”というリアルな寿命
- 日本で一番古いマンションの実例
を、写真付きでわかりやすく解説します。
（📸 アイキャッチ画像：「木造・RCマンションの外観比較」）
🏠 1. マンションの寿命には2つの考え方がある
マンションの「寿命」と一口に言っても、実は2種類あります。
| 寿命の種類 | 意味 | 目安 |
|---|---|---|
| 法定耐用年数 | 税務・減価償却上の耐用期間 | 木造：22年／RC造：47年 |
| 物理的寿命（実際の寿命） | 構造体が安全に使える期間 | 木造：40〜60年／RC造：70〜100年 |
（📸 写真①：木造マンションの構造模型）
つまり、「法定耐用年数＝住めなくなる年数」ではありません。
あくまで“税金上の目安”であり、メンテナンス次第で何十年も寿命は延ばせます。
🌳 2. 木造マンション（W造）の寿命と特徴
木造住宅と同様、木造マンションも人気が高まっています。
軽量・環境に優しく、建築コストも抑えられるのが特徴です。
▪ 法定耐用年数：22年
税務上は22年と定められていますが、これは「償却期間」であって「寿命」ではありません。
▪ 実際の寿命：40〜60年
国交省の調査では、木造住宅の平均寿命は約48年。
耐火木造（CLT構造や2×4耐火仕様）では、60年以上も十分可能です。
（📸 写真②：築40年以上の木造集合住宅・補修済み外観）
▪ 木造の長寿命化ポイント
- 防水・防蟻（しろあり）対策
- 屋根・外壁の10〜15年ごとの塗り替え
- 給排水管の更新サイクル（20〜30年）
- 定期的なシロアリ点検
きちんと手を入れていれば、100年住宅も夢ではありません。
実際、明治時代の木造校舎が現役で使われている例もあります。
🧱 3. RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの寿命と強み
次に、日本の新築マンションの大半を占めるRC造（Reinforced Concrete）構造。
これは鉄筋とコンクリートを組み合わせた強固な造りで、耐震・耐火・防音に優れています。
▪ 法定耐用年数：47年
1998年に税制改正で、以前の60年から47年へ短縮。
これは“税務上の便宜的な数字”であり、実際にはもっと長く住めます。
▪ 実際の寿命：70〜100年以上
国交省調査によると、RC造の実質寿命は平均68〜70年。
外壁・屋上防水・鉄筋の中性化対策をしっかり行えば、100年以上も十分使用可能です。
（📸 写真③：築50年超のRCマンションの外観）
▪ RC造の長寿命化の鍵
- 10〜12年ごとの外壁塗装・防水改修
- コンクリート中性化の点検
- 給排水管・電気設備の交換
- エレベーター更新（25〜30年周期）
RC造は“壊れる前に治す”管理を続ければ、3世代に渡って住める資産になります。
🏗️ 4. SRC・RC造マンションの「実例寿命」
東京都内では、築60年以上のマンションが今も現役で稼働しています。
- 港区「コープ・オリンピア」（1965年竣工）
→ 表参道駅前の高級分譲マンション。築60年近くでも現役。 - 渋谷区「宮益坂ビルディング」（1953年竣工）
→ 日本初の分譲マンション。老朽化で建替えへ。 - 新宿区「四谷コーポラス」（1956年竣工）
→ 民間初の分譲マンション。再開発準備中。
（📸 写真④：コープ・オリンピアの外観／現存例）
これらの例を見ると、築60〜70年でも維持できる管理体制さえあれば、
「法定47年」など数字の壁は実質的には存在しません。
🏢 5. 「一番古いマンション」はどれ？
日本で最も古い分譲マンションといわれるのは、
1953年の宮益坂ビルディング（渋谷区）。
当時のキャッチコピーは「持家感覚の共同住宅」。
つまり、ここから日本の“マンション文化”が始まりました。
（📸 写真⑤：宮益坂ビルディング／当時のパンフレット風デザイン）
現在は建て替えが進み、残るのは一部のみ。
しかし、70年以上経っても住み続けられる構造体だったことは注目に値します。
🔍 6. 「築古マンション＝危険」ではない理由
ネットでは「築40年以上は危ない」と言われがちですが、実際は違います。
国交省の資料でも、築60年でも適切な修繕があれば安全に居住可能と明記されています。
▪ 寿命を左右するのは“管理”と“修繕積立金”
建物の寿命を決めるのは、構造よりも管理の質。
修繕積立金が不足しているマンションでは、外壁劣化や配管トラブルが放置され、結果的に寿命を縮めます。
（📸 写真⑥：外壁修繕工事中のRCマンション）
▪ 長期修繕計画の目安
- 外壁・屋上防水：12年ごと
- 給水・排水設備：20〜30年
- エレベーター：25〜30年
- 電気・防災設備：20年
これらをしっかり回していれば、築50年でも快適に暮らせます。
🧩 7. 構造別の耐用年数まとめ
| 構造 | 法定耐用年数 | 実際の寿命目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 木造（W造） | 22年 | 40〜60年 | 軽量・工期短い・断熱性高い |
| RC造 | 47年 | 70〜100年 | 耐震・防火・防音に強い |
| SRC造 | 47年 | 80〜120年 | RC＋鉄骨補強で最長寿命級 |
（📸 写真⑦：RCと木造の断面比較図）
🏡 8. 新築マンションを選ぶときのポイント
- 長期修繕計画の有無
→ 国交省基準に沿っているか確認。 - 管理組合の活動状況
→ 修繕積立金・総会議事録を要チェック。 - 配管方式
→ 壁内埋め込みよりも「更新可能配管」が安心。 - 修繕履歴の開示
→ 過去の工事履歴がしっかりしていれば、長く住める証拠。
📆 9. 建て替えより「長寿命化」の時代へ
日本全国で、築40年以上のマンションが約100万戸。
しかし、建て替えを実施できたのは全体のわずか1％以下。
そのため、今後は「壊す」より「育てる」時代にシフトしています。
（📸 写真⑧：マンション建て替えとリノベーション比較図）
リノベーション・配管更新・断熱強化などを組み合わせれば、
古いマンションも新築に負けない価値を保てます。
🌈 10. まとめ：マンションの寿命は「年数」ではなく「愛着」で決まる
最後に一言でまとめると、
マンションの寿命は「構造」より「管理」、
そして「どれだけ大切にされるか」で決まる。
木造は40〜60年、RC造は70〜100年が目安。
でも、定期的に手を入れて愛着を持って住めば、
築60年でも快適に暮らせる住まいになります。
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✍️ 筆者プロフィール
たかゆき｜沖縄ブロガー／不動産ライター
沖縄・全国の不動産市場、リフォーム、資産運用をテーマにブログを執筆。
建築士・FP監修の記事構成を得意とし、読者目線で住宅の“本当の価値”を解説しています。
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