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◇目次

はじめに
収益還元法とは？
シミュレーションツール
入力項目の解説（平均値つき）
まとめ（平均値入り）
収益還元法の基本式（直接還元法）
- 用語のポイント
実際に試算してみよう
- ステップごとの計算
収益還元法が役立つシーン
注意点
まとめ
おすすめリンク集

はじめに

「自分のマンションはいくらで売れるのだろう？」そう考えたことはありませんか。
不動産の価格は周辺相場や新築時の価格表だけでなく、**家賃収入をベースにした「収益還元法」**で推定することができます。投資用マンションや賃貸需要のあるエリアでは特に、この方法が重視されます。

本記事では、収益還元法の考え方・計算式・実際の試算例を解説し、あなたの物件価格をイメージできるようにします。

収益還元法とは？

収益還元法とは、将来得られる収益を現在価値に換算し、その物件の価格を算出する評価手法です。
株式や債券の評価と同じように、「収入を生み出す力」が不動産価格を決定する、という考え方です。

特に投資マンションの査定や金融機関の融資審査では、この収益還元法が多用されています。

シミュレーションツール

超かんたん・収益還元法シミュレーター（簡易版）

最低限の入力だけで 価格＝NOI ÷ 還元利回り を即時計算。
🔴 必須 / 🔵 任意（入れると精度UP）

月額家賃 🔴 円/月

稼働率 🔴 %

還元利回り（Cap） 🔴 %

年間運営費（任意） 🔵
※空室損は稼働率で反映円/年

年間賃料（EGI＝家賃×12×稼働率）–

年間純収益（NOI＝EGI−運営費）–

収益還元価格（NOI ÷ Cap）–

入力項目の解説（平均値つき）

🔴 月額家賃（円/月）

意味：そのマンションを貸した場合に得られる1か月あたりの家賃収入。
役割：収益還元法の計算の出発点。年間収入（家賃×12）を算出する基礎。
平均値の目安：
- 全国平均の家賃相場：約5.5万円／月
- 首都圏（東京23区）：約8〜10万円／月
- 投資用ワンルームマンション：8〜12万円／月
ポイント：立地や築年数で大きく差が出る。自身のマンションや近隣相場を参考に入力。

🔴 稼働率（％）

意味：満室に対してどれくらい入居者がいるかを示す割合。
役割：空室リスクを反映し、現実的な収益を算出するために必要。
平均値の目安：
- 全国賃貸住宅の平均稼働率：約80〜90％
- 大都市圏（東京・大阪・名古屋など）：95％前後
- 地方都市・郊外：85〜90％前後
ポイント：都心の築浅マンションなら95％以上を見込めるが、保守的に少し低めで入力するのがおすすめ。

🔴 還元利回り（Cap Rate, %）

意味：投資家がその物件に期待する利回り。リスクや市場環境を反映する。
役割：NOIを「価格」に変換するための割引率。
平均値の目安（J-REITや不動産調査データより）：
- 東京23区・都心の新築マンション：3.5〜4.5％
- 首都圏・大都市圏郊外：4.5〜5.5％
- 地方都市・築古物件：6〜7％以上
ポイント：利回りが低いほど価格は高く、利回りが高いほど価格は低くなる。立地と築年数で大きく変動。

🔵 年間運営費（円/年）

意味：物件を維持するためにかかる年間コスト。
内容例：管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険、管理委託費など。
平均値の目安：
- 管理費・修繕積立金：月1.5〜2.5万円（年18〜30万円）
- 固定資産税・都市計画税：年10〜20万円（物件価格や立地による）
- 保険料・その他雑費：年1〜3万円
  → 合計すると、年30〜50万円程度が一般的。
ポイント：運営費を正確に見積もることで、より実際の投資採算に近い数字を出せる。

まとめ（平均値入り）

月額家賃：全国平均は約5.5万円、都市部なら8〜10万円以上
稼働率：大都市圏で95％前後、全国平均は80〜90％
還元利回り：東京都心3.5〜4.5％、地方は6〜7％
年間運営費：合計で年30〜50万円が目安

収益還元法の基本式（直接還元法）

もっともシンプルな「直接還元法」の式は以下のとおりです。価格＝年間純収益（NOI）÷還元利回り（CapRate）価格＝年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り（Cap Rate）価格＝年間純収益（NOI）÷還元利回り（CapRate）

用語のポイント

年間純収益（NOI：Net Operating Income）
有効総収入（家賃収入 × 稼働率）から、管理費・修繕積立金・税金・保険などの運営費を引いた額。
還元利回り（Cap Rate）
その地域の投資家が求める期待利回り。都心の新築マンションなら3〜4％台、地方や郊外なら5〜7％台が一般的。

実際に試算してみよう

例として、次の条件を入れて計算してみます。

月額家賃：18万円
稼働率：95%
年間運営費：20万円
還元利回り：4.5%

ステップごとの計算

有効総収入（EGI）
18万 × 12か月 × 95% ＝ 205.2万円
NOI（年間純収益）
205.2万 − 20万＝ 185.2万円
収益還元価格
185.2万 ÷ 0.045 ＝ 約4,115万円

👉 家賃18万円で稼働率95%の新築マンションは、収益還元法ではおよそ4,100万円の価値と試算できます。

収益還元法が役立つシーン

不動産を売却するときの目安に
賃貸経営を始める前に投資回収の採算性をチェック
融資相談時に銀行が見る評価額の裏付けとして

注意点

実際の価格は周辺取引事例・需給状況も加味される
還元利回りの設定次第で価格が大きく変わる
運営費は軽視せず、できるだけ正確に見積もることが重要

まとめ

収益還元法は「家賃収入ベースで不動産価格を推定する」方法
基本式は 価格＝NOI ÷ 還元利回り
簡単な入力で概算価格をシミュレーション可能

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